La videovigilancia en comunidades de propietarios es una de las materias que más reclamaciones generan ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD). Casi siempre empieza igual: un vecino que no estaba de acuerdo, una cámara que enfoca más de lo que debe o una grabación que se enseña a quien no corresponde. Y quien responde ante la AEPD es la comunidad, representada por su presidente y con el administrador de fincas en primera línea.
Requisitos de la videovigilancia en comunidades de propietarios
- Acuerdo de la Junta de propietarios. Instalar cámaras en zonas comunes es establecer un servicio de vigilancia y necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas (artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). El acuerdo debe constar en el acta. Los propietarios ausentes que, informados del acuerdo, no se opongan en 30 días naturales cuentan como votos a favor.
- Finalidad clara: la seguridad de las personas, los bienes y las instalaciones. No se pueden usar para vigilar a los vecinos. Si se van a usar también para controlar al conserje o al personal de limpieza, hay que informarles antes de forma expresa, clara y concisa.
- Ubicación limitada a zonas comunes. Las cámaras no pueden captar el interior de viviendas, ventanas o terrazas privadas, y solo pueden grabar la vía pública en la medida imprescindible para su finalidad.
- Cartel informativo visible en los accesos, que avise de que la zona está videovigilada, identifique a la comunidad como responsable e indique dónde ejercer los derechos de protección de datos. El resto de la información debe estar a disposición de quien la pida.
- Conservación máxima de un mes. Pasado ese plazo, las imágenes deben borrarse, salvo que haya que conservarlas para acreditar hechos que atenten contra la integridad de las personas, los bienes o las instalaciones. En ese caso, deben ponerse a disposición de la autoridad competente en un plazo máximo de 72 horas desde que se conozca la existencia de la grabación.
- Acceso restringido a las personas autorizadas, con monitores que no puedan ver terceros.
- Contrato con la empresa instaladora o de mantenimiento, que suele acceder a las imágenes y, por eso, necesita un contrato específico de protección de datos. Si el sistema está conectado a una central receptora de alarmas, la instalación y el mantenimiento solo pueden hacerlos empresas de seguridad privada autorizadas.
- Registro de actividades y medidas de seguridad del sistema.
¿Quién puede ver las grabaciones?
Es la pregunta que más problemas causa:
- Las personas autorizadas por la comunidad pueden visionar las imágenes para comprobar un incidente, sin hacer copias ni enseñarlas a nadie más.
- Un vecino no puede ver ni recibir grabaciones de otras personas, aunque sea para «averiguar quién rayó el coche». Si ha sufrido un daño, debe denunciarlo, y son la policía o el juzgado quienes pueden pedir las imágenes.
- Quien aparece en una grabación puede ejercer su derecho de acceso a sus propias imágenes, protegiendo a las demás personas que salgan en ellas, por ejemplo pixelándolas. La comunidad tiene un mes para responder y debe guardar esas imágenes mientras tanto.
- Las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad y los juzgados pueden solicitarlas. La comunidad está obligada a entregarlas si lo ordena un juzgado. Si las pide la policía, debe hacerlo para una investigación concreta, y conviene que la petición conste por escrito.
Enseñar una grabación en una junta, por WhatsApp o en el tablón de anuncios es un error que la AEPD sanciona con frecuencia.
¿Y las cámaras con inteligencia artificial?
Cada vez más equipos incluyen lectores de matrículas, reconocimiento facial o búsquedas por apariencia. Estas funciones tienen límites mucho más estrictos, y la AEPD acaba de recordarlo. Lo explicamos en nuestro artículo sobre videovigilancia con inteligencia artificial.
Los detalles que suelen pasarse por alto
En la práctica, los problemas no suelen venir de no tener cartel, sino de detalles que pasan desapercibidos:
- Instalar las cámaras sin un acuerdo válido de la Junta, o con una mayoría insuficiente.
- Cámaras que captan más de lo debido: la acera, la puerta de un vecino o una ventana.
- Grabaciones que se guardan meses porque nadie ha configurado el borrado.
- El presidente o el administrador que enseñan imágenes a un vecino para resolver un conflicto.
- Contratos con la empresa instaladora que no regulan su acceso a las imágenes.
- Cámaras o mirillas digitales instaladas por un vecino que graban el rellano, la escalera o el portal. El responsable es ese vecino, pero el conflicto acaba casi siempre en la junta y en el despacho del administrador.
- Cambios de presidente o de administrador sin traspasar las claves de acceso ni la documentación.
Cuando llega una reclamación, la AEPD pide a la comunidad que acredite todo lo anterior, y hacerlo sobre la marcha suele ser complicado, porque se combinan la Ley de Propiedad Horizontal, la protección de datos, la normativa laboral y la de seguridad privada.
Asesoramiento a comunidades de propietarios y administradores de fincas
En Unojuridica nos ocupamos de que la videovigilancia de la comunidad cumpla la normativa desde el principio:
- Revisamos el acuerdo de la Junta, la ubicación de las cámaras y lo que graban.
- Preparamos el cartel, la información para vecinos y trabajadores y el registro de actividades.
- Revisamos el contrato con la empresa instaladora o de seguridad.
- Definimos quién puede acceder a las imágenes y cómo actuar cuando las pide un vecino, la policía o un juzgado.
- Te acompañamos si llega una reclamación de la AEPD o si se produce una brecha de datos con las grabaciones.
Escríbenos desde nuestra página de contacto, a unojuridica@unojuridica.com o llámanos al 983 099 435.
Fuentes: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (art. 17.3); Ley Orgánica 3/2018 (arts. 22 y 89); Reglamento (UE) 2016/679 (arts. 13, 15 y 28); Ley 5/2014, de Seguridad Privada.
